上半年，土地市场供需两弱特征延续，整体偏冷与局部火热并存。同时，房企拿地更加聚焦，国央企及地方城投仍在担当两大拿地主力，仅有少数地区本土民企活跃度尚可。由于房企倾向收紧投资，百强房企总体拿地金额进一步下滑。 对于下半年土地市场，据机构分析人士预测，短期内房企资金承压、市场去化预期不足等仍是阻力，区域间土地市场热度分化或将进一步加剧。 建发房产、华润置地新增货值位列前二 进入2024年，多地计划供地规模仍有下滑趋势，“少量多次”的供地模式也在沿用，加之房企拿地热情普遍不高，土地市场供需规模持续“缩水”。又由于房企资金持续承压，加之市场预期不足，房企更加倾向收紧投资，总体拿地金额进一步下滑。 据中指研究院数据显示，1-6月，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。从新增货值来看，建发房产、华润置地和中建壹品位列前三。1-6月，建发房产以608亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以481亿元新增货值位列第二，中建壹品新增货值规模为470亿元，位列第三；TOP10企业新增货值总额3743亿元，占TOP100企业的33.7%。 2024年上半年房企新增货值 图/中指研究院 此外，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，从监测的重点100家房地产企业来看，2024上半年100家房企总权益拿地金额为1731亿元，较2023上半年下降57.21%，较去年下半年下降68.81%，总权益拿地金额创近年来新低。此外，房企拿地更加聚焦一二线城市，三四线城市拿地金额占比持续缩小。 2024上半年房企拿地格局未变，国央企及城投平台持续担当两大主力，不过节奏发生轻微改变，民营房企占比略有提升，主要系部分城市本土企业拿地踊跃的带动，比如依旧是民企争夺主战场的杭州。 根据诸葛数据研究中心监测数据显示，上半年国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平，代表企业有建发、华润、中海以及中建系等。其中，建发房产凭借269.2亿元夺得2024上半年权益拿地金额冠军。地方城投权益拿地金额占比由上年的44%降至42%，但整体占比仍然处于略微领先地位，TOP20榜单中有石家庄城发投、泉州城建、钱江新城3家，拿地金额全部呈现上升态势。 对比来看，民营房企占比仍然较小，代表企业主要分别两类，一是以绿城、龙湖等为代表的头部品牌民企，扎根市场多年，土地储备相对稳健；二是以滨江集团、大华集团等为代表的区域优质民企，主要以深耕大本营为主，持续活跃于本地土拍市场。 事实上，2022年是房企格局改变的明显分界点，在2021年及以前，民企房企拿地步伐更为“激进”，然而进入2022年，房地产市场下行压力逐步蔓延，民营房企受困于资金压力，拿地步伐收敛，自此国央企及城投平台逐渐担当拿地主力，城投兜底现象逐步深入。 业内：下半年土地市场或持续低温运行 图/中指研究院 上半年，土地市场整体表现一般，热度回升曲折、缓慢，局部升温、拿地聚焦等特征更为凸显。在这样的市场背景之下，近期多地对土拍政策进行调整，逐步取消土拍限价。比如，上海拍地取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，这意味着从2021年一批次集中供地开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶摇号机制不再实行，有利于进一步提升土地资源市场化配置效率。截至目前，22城中仍设定土地限价的城市仅北京、深圳（15%上限）和宁波（30%上限）。 不过，据中指研究院分析师陈兴邦介绍，近期在北京供地中，有2宗地突破了此前地价上限15%的惯例，宁波6月7日推出的2宗宅地均未设置地价上限，未来这几个城市继续优化土地限价的预期也进一步增强。 陈兴邦认为，随着各地土拍政策频出，房地产企业也在积极适应并调整战略。对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也更加激烈。而对于性价比不高的地块，房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧，也导致房企拿地短期内依旧保持审慎态势。 由于房企资金承压、市场去化预期不足等仍是阻力，诸葛数据研究中心预测下半年土地市场整体热度将延续低温运行，房企拿地持续谨慎态度，但不乏核心一二线城市的优质地块土拍仍现火热局面。 据诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，今年下半年土地市场供应节奏将会有明显加快，成交规模也随之上升。下半年供需规模将较上半年提升，但全年供需规模不及去年。整体热度以“稳”为主，核心一二线城市仍有“地王”涌现。由于房企资金情况并未完全好转，预计下半年高溢价拿地出现的可能性不大。同时对于房企来说，一二线城市因为产业吸引人口等要素存在，改善需求旺盛，聚焦一二线城市似乎已成常态，核心地块更能刺激房企竞争。此外，在行业整体资金流动性不足下， 预计下半年国央企和地方城投仍为两大拿地主力，民营房企仍然谨慎入场。
