2017年3月26日，北京出台新政，规则“商业、工作类项目限购，新建、在售项目禁止向个人出售”。随后，“商住宅”成交量大幅下降。
对此，华夏地产首席分析师张大伟在承受记者采访时指出，2017年的新政出台了最为严厉的商办限购方针，对北京楼市之前过热的商办商场打击十分显着。两年过去，北京的商住商场成交冷清，价格也跌落超越40%。
买房人发现
有人亏130万元卖房？
2019农历新年后，王阳就开端了绵长的看房之旅。他手里的钱有限，又不甘心买个小户型，有朋友主张，可以看看商住宅，“单价低、总价低”。
简单地说，商住宅就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商却做成了住宅。现在北京商场上大部分商住宅不通燃气，还是商业水电，但也有少数商住宅是民水民电。从前由于不限购、价格又相对偏低，商住宅一度在北京住宅商场上相当活泼。
“550万买的房子，420万卖？”王阳有些不敢相信，得到中介肯定的答复后，王阳有些动心了。依照王阳的介绍，这是一套坐落北京亦庄比较有名的商住宅，120平方米，均价仅35000元。
王阳是个行动派，看房之后，他意识到，商住宅较两年前的价格现已低了不少，的确可以作为购房的考虑了，“亏着卖的还不少”。
实际上，不仅是商住宅交易商场呈现了显着的降温，土地商场商办类也呈现了显着的退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率显着下调，特别是最近，前史多年未呈现的流标现象再次呈现。张大伟说，限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有5.7%，“多宗流标”。
商住宅房主
曾回绝卖房现在懊悔不已
和王阳不同的是，2016年初，马东毫不犹豫地买了一套类似的LOFT小户型商住，但现在却“卖不掉了”。“我买的时分每平方米54000元，首付了100万，贷款差不多150万”。
“我当时就想只要房价过7万每平方米，我就把这房子卖了”。但很快限购令来了，马东一会儿蒙了，他不停打电话咨询中介以及对房地产商场有研讨的朋友。
几十个电话之后，马东都要懊悔死了，“每平方米65000元的时分，有朋友主张我出手，但我觉得房价还会涨，就回绝了他的提议”。之后的两个月，马东依旧每天重视商住宅的价格以及成交量，但看完心里就很堵，“几乎没有成交，房价也开端跌落”。
他也曾试着把房子挂到网上，房价从每平方米6万一路降到5.2万元的成本价，但几乎无人问津。
限购令影响
开全国对商住宅限购先河
2017年3月26日，北京市住宅和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、工作类项目管理的布告》，对北京的商业、工作类项目进行监管，其间对个人购买商住类项意图约束措施，更是在全国范围内开启了对商住宅限购的先河。
布告明确指出，商业、工作类项目（以下简称商办类项目）应当严厉按规划用处开发、建设、出售、运用，未经同意，不得擅自改变为寓居等用处。
布告要求开发企业在建（含在售）商住类项目，出售目标应当是合法登记的企事业单位、社会安排。购买商住类项意图企事业单位、社会安排不得将房子作为寓居运用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会安排。
布告还强调，在方针执行之前，已出售的商住类项目再次上市出售时，可出售给企事业安排、社会安排，也可出售给个人。
但个人购买同时约束了许多的条件，比方“在京名下无住宅和商住宅记载”，“在请求购买之日起，在京已接连交纳五年社保或个人所得税”等。与此同时，北京各商业银行也暂停了对个人购买商住宅的购房贷款。
两年成交量跌了94%
在严厉的限购方针下，华夏地产的统计数据显现，新政后的第二个月——2017年4月，北京商住宅的成交数量仅为194套，这较之前每个月数千套的成交量，跌幅超越95%，而成交均价从2017年3月的每平方米51036元，跌落到每平方米40898元，跌落起伏接近20%。
对于两年之前的那次限购，北京某中介公司的小王至今还浮光掠影，小王地点的门店就在某商住楼盘，当天下午自己还在协调几名客户和房东之间的首付以及贷款等相关事宜，晚上新政就出台了，这让小王特别郁闷，几名客户他跟了不少时间了，现已到了最后的阶段，但跟着限购方针的出台，客户全都抛弃购买了。
现在，马东现已不考虑卖房了，他不想再降价，“真实不行，只能先租借了，等适宜的时机再说”。
北青报记者注意到，在上述华夏地产的统计数据中，从2017年4月后，北京商住宅的成交量就没有打破过4位数，有不少月份甚至只有几十套的成交量，其间最低的为2018年2月，成交量仅为27套。而成交均价最低的是2018年6月，仅为每平方米20084元。
经济学家宋清辉指出，对于北京商住宅这个商场来说，房价如此下降，让很多人始料未及。“有的出资者想按原购房价出售房产，基本就是有价无市”。
华夏地产研讨中心统计数据显现：从2017年3月26日开端，北京针对商住公寓类房源限购执行24个月，到本年3月25日，网签只有6550套，成交量暴跌94%。
房主挑选贱价出售或继续租借
对于没能在调控方针出台之前脱手出售的出资客来说，贱价出售或是继续租借是他们必须面对的一个挑选。
张雪就挑选了继续租借。她的商住宅在通州临河里，60平方米的房子一个月的租金是5500元，这比上一年高了一点，“如果要带注册地址，还要再贵一些”。
尽管商住宅租借的价格并不低，但李芳算了一笔账后，还是抛弃了。李芳看的房子是不到50平方米的平层，差不多每平方米35000元，连税费算下来要付出差不多180万，每个月租金6500元，一年78000万，除去物业、取暖等各类费用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，的确不合算。”
不过，北青报记者在一些中介门店取得的信息显现，现在有不少客户都用公司名义购买了商住宅。“现在注册公司很容易，购房也对公司没约束，所以公司买房很方便”。
依照现在施行的规范，房产税的交纳规范是房子购买价格×70%×1.2%，土地运用税的交纳规范是房子面积×土地等级规范收费，而土地等级收费规范从18元/平方米到30元/平方米不等。这就是说，如果一套商住宅的总价为200万元，那么一年的房产税为16800元，土地运用税最高为3000元。
不过也有中介提示，依照现在的方针来说，2017年6月之前的商住宅，可以卖给公司，也可以卖给个人。但2017年6月之后的商住宅，就只能卖给公司，不能卖给个人了，“这样的话，交易的时分会比较费事，想买商住宅还是二手房比较适宜”。
专家解析
全体商场全面萎缩
数据显现，在过去两年，北京商住宅合计网签只有167.89亿，而在调控前两年，这一数字高达1943.99亿。与调控前相比，全体商场成交量全面萎缩，“从平均价格看，商办商场二手房价格现已平均下调超越35%。”张大伟说。
而在易居研讨院智库中心研讨总监严跃进看来，新的交易危险又会放大，由于开发商自己都在担心是否可以兜售，这实际上是把交易危险转嫁到个人购房者身上。“对于购房者来说，有时分宁可不买或者宁可让房价涨，也不要随便去承受一个未来转让有困难的房产”。
合硕组织首席分析师郭毅则以为，跟着未来小户型商住类产品库存的逐步减少，此类产品的稀缺性会逐步体现。郭毅说，未来的商办类产品基本上都以大户型为主，注定了小户型的商办类产品会越来越少，现在小户型商办类产品的价格并不高，所以还是具有很好的出资价值。
而宋清辉则以为，在“房住不炒”背景下，商住宅成交量跌落，成交价持续跌落的情况属于正常现象。
