房地产“5·17”新政发布至今已一个月有余，市场发生了哪些新变化？目前，保交房工作正在有力推进，作为其中的重要保障，城市房地产融资协调机制“白名单”项目的贷款审批金额已达9350亿元。首付比例降低后，全国百城中已有超八成的城市明确执行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%；房贷利率取消全国下限后，全国百城首套、二套房贷利率已普遍降至“3”字开头的水平。
打好保交房攻坚战
从供给端确保已售、在建的商品住房按时交付，这是稳定需求端预期的前提与基础。当前，保交房工作正在有力、有序推进。“国家、省、市三级已抽调精干力量，组建工作专班，实行集中办公，统筹推进工作；同时，建立保交房项目信息系统，及时、准确跟踪督导工作进展。”住房和城乡建设部副部长董建国表示。
5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议明确提出，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。“主要考虑通过摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制等措施，打好城市商品住房项目保交房攻坚战。”董建国说。一方面，摸清底数。城市政府要全面排查本市在建、已售的商品住房项目，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。另一方面，分类处置。城市政府要按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制订“一项目一策”处置方案。
在以上过程中，城市房地产融资协调机制可发挥牵头协调、有力推进的积极作用。今年1月份，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，搭建政、银、企沟通平台，帮助房企、金融机构实现精准有效对接。自今年1月下旬至5月16日，在不到4个月的时间内，城市房地产融资协调机制“白名单”项目的贷款审批金额已达9350亿元，全国已有297个地级及以上城市建立了该机制。
“‘白名单’由房地产项目公司自愿申报，由所在城市的区县预审并提出名单，协调机制组织甄别审查，符合条件与标准的纳入‘白名单’，不符合条件与标准的则要实施整改，推动问题解决，形成闭环管理机制。”金融监管总局副局长肖远企说，此外，协调机制要负责优化预售资金监管流程，合理确认预售监管资金的额度，并压实房地产企业、房地产项目公司的责任。
据悉，截至5月27日，中国工商银行已审批通过“白名单”项目500余个，审批通过贷款金额超1500亿元，将按照工程建设进度逐步投放；截至5月26日，浙商银行一二批次协调机制的主办行项目已达59个，授信金额187亿元，累计放款76亿元。“工商银行各级分支机构加强与协调机制对接，积极获取项目清单，按照相应条件和标准、参与审核把关纳入‘白名单’的项目，建立授信审批绿色通道，确保符合条件的项目能进尽进、应贷尽贷。”该行公司金融业务部相关负责人说。
对于那些资不抵债的项目，接下来，监管部门将推动其进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组。“要把维护购房人合法权益摆到首要位置，在此过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者‘金蝉脱壳’，不让损害群众利益的行为蒙混过关。”董建国说。
释放合理购房需求
从购房门槛的角度看，5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。“调整后，城市政府仍可据此因城施策。”人民银行副行长陶玲表示，在城市政府确定的首付比例下限的基础上，商业银行可根据客户风险状况，自主决定具体的首付比例。贝壳研究院最新监测数据显示，截至今年5月末，百城中超八成城市已明确执行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%。
从降低购房财务成本的角度看，进入今年6月，全国百城房贷利率已普遍降至“3”字开头的水平。贝壳研究院最新监测数据显示，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12个基点；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26个基点。其中，5月首套、二套主流房贷利率分别较2023年同期回落55个基点、101个基点。此外，5月银行平均放款周期为22天，依然维持着较快的放款速度。
值得注意的是，目前房贷利率已取消全国下限，实现了利率市场化。此前，全国首套房贷利率政策下限为5年期以上LPR减20个基点，二套房贷利率政策下限为5年期以上LPR加20个基点，各地结合自身实际，在全国下限的基础上加基点。5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。“取消房贷利率政策下限后，商业银行可根据客户风险状况，自主决定利率水平，实现房贷利率市场化。”陶玲说。
与此同时，公积金贷款利率下调0.25个百分点。此前，5年期以上首套房公积金贷款利率为3.1%，下调各期限品种公积金贷款利率0.25个百分点后，5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.85%。
记者走访北京地区多家房地产中介机构发现，“5·17”新政发布后，市场出现了小幅回暖，主要是前期积压的观望情绪进一步释放，性价比最高的一波房源正在被消化。与此同时，大户型成交量有所增加，改善性需求的购房者渐次入场。同时也发现，购房者并未表现出明显的加杠杆意愿，底价成交明显，成交价偏向稳定。
陶玲表示，如果未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将适时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，调节供需。
研究消化存量房产
中共中央政治局4月30日召开会议，强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
5月17日，陶玲在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上表示，设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。具体来看，保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
“这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。”陶玲说，一是加快存量商品房去库存；二是加快保障性住房供给；三是助力保交房和“白名单”机制，房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。
6月7日召开的国务院常务会议指出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，强调要加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。其中，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及其所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
“新一轮稳地产、去库存政策‘组合拳’的用意是稳定房地产市场，而不是过度刺激，更不是鼓励投机。”中国民生银行首席经济学家温彬表示，让住房回归居住的本质，让人民住上高质量、合心意的好房子，才是房地产行业行稳致远的关键。