放松单身限购、优化公积金政策、降低房贷成本、实施差别化的信贷政策……2024年年初，上海在房地产调控方面打出“组合拳”，进一步满足多样化住房需求，拉动刚性及改善性需求入市。
多位业内人士向新京报记者表示，在上海一系列利好政策的支持下，预计上海楼市成交量会逐步恢复，特别是外环外放开单身限购的利好将进一步得以体现，更多刚需、改善性需求也有望被释放。
“单身一族”上车
在上海奉贤区工作了14年的李锦（化名）最近动了买房的心思。
李锦是典型的“单身一族”的代表，独自在上海打拼十多年。前几年受单身限购影响，想买房的她没有资格，转而在上海周边弯道“上车”，随着今年上海利好政策频出，她决定在上海安家。“今年，上海出了好多宽松政策，先是青浦区、奉贤区出台人才安居新政，紧接着上海放松了单身限购，后来房贷利率又大幅下降，在多重利好的刺激下，我才下定决心买房。”李锦称。
2024年1月13日，上海青浦区、奉贤区先后出台人才安居新政，优化人才购房门槛。新政降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去的5年缩短至3年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人。
在此之后，上海撕开了单身限购的“口子”，为市场再次注入新鲜购买力。1月30日，上海两部门联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。其中提到，自2024年1月31日起，截至购房之日，在沪连续缴纳社保或个税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。这意味着外地单身只要满足社保或个税缴纳条件，就可以在不限购区域买1套房。
李锦就是上海今年开年政策“大礼包”的受益者。李锦坦言：“我打算在工作地奉贤区买房，用来自住，属于刚需。今年春节，我回到上海后开始看房，感觉奉贤区的新房不多，可选择的范围小，因此主要考虑2014年以后的次新房，大概75-100平方米的二房或者三房，看过的二手房价格普遍在2万元-2.2万元/平方米。”3月9日，李锦告诉记者，她看中了一套90平方米的两居，价格非常心动，单价不到1.9万元/平方米。
据上海链家统计数据显示，今年1月底，上海外环外放开单身限购，2月份，上海外环外新房成交占比76%，较1月份增加了9个百分点；二手房方面，2月份，上海外环外二手房成交占比增加了2.4个百分点。
但是，由于受到供应量同比下降六成、春节返乡等因素的影响，相较去年2月份，上海新房的量价还是呈现下降趋势。上海链家统计数据显示，今年前2个月，上海全市新房累计成交金额400亿元，同比下降62%；成交套数5133套，同比下降62%；套均总价779万元/套，同比增长1%；成交均价66535元/平方米，同比下降6%。
虽然整体成交量下降，但是不少板块热度上升，尤其是外环外的区域。据上海链家统计数据显示，从今年前2个月的累计成交情况来看，成交排名前五名的板块为浦东金桥、南汇新城、奉贤新城、嘉定新城和安亭汽车城，大部分分布在限购放开的外环外区域。
“改善客群”登场
“没有踏空，也没有大赚。”35岁的刘梦（化名）完成人生一次重大换房的经历。
刘梦回忆说：“我们卖房的时候比较顺利，就是感觉在‘割肉’，成交价相比最初的挂牌价被砍掉了50万元。但是，我们确实要换房，诚心卖，加上老房子一直在降价，所以果断出手了。”
然而，刘梦一家人的买房经历比较坎坷。“我们之前相中的房子，要么房东突然反悔不卖了，要么房东临时又涨价了。到了2023年下半年，我们明显感觉到市场渐渐变冷了，议价空间也在加大。”刘梦如是说。
2023年12月14日，上海下调首付比例、房贷利率，同时，调整了普宅标准。在调整普宅标准方面，上海取消了普通住宅认定中对于套总价条件的限制，并且将单套建筑面积由不大于140平方米调整为不大于144平方米。
正在换房途中的刘梦成为了这波政策的受益者。刘梦表示：“我们相中了一套浦东三林板块的房子，139平方米，房东挂牌价为980万元，最终成交价为890万元，我们作为买家承担税费。在洽谈的时候，还没有出政策；在签约的时候，我们正好赶上这个新政，出乎意料地节省了几十万元，还是很满意的。”
上海的调控新政对房价也有拉动作用。据国家统计局数据显示，今年1月份，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，不仅是4个一线城市中新房房价环比涨幅最高的城市，还是1月份全国新房房价涨幅最高的城市。
“今年3月份才是真正体现市场温度的时间节点。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示，今年春节后，部分楼盘开启认筹，从结果来看，已经有2个项目触发积分制，说明市场消费力还是有潜力可挖的。预计后续热点板块、热点项目仍会取得不错的销售成绩。最新一期的LPR（贷款市场报价利率）已经大幅下调，给购房人带来了实惠，有助于推动购房人入市。因此，今年3月份的楼市表现值得期待。
上海支持多样化住房需求
进入3月份，上海加大了供应力度。3月2日，上海公布了今年第三批次即将上市的新建商品住房项目明细，本批次供应房源入市的商品住房项目有19个，将推出68万平方米的可售房源，合计5216套。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，第三批集中供应入市，均价超过10万元的项目有6个，占比高达32%，有望进一步提升市场的关注度和热度，进一步满足市场改善需求。
此外，上海也将积极稳妥构建房地产新模式，加快“三大工程”建设。例如，在城中村改造方面，2月19日，全国超大特大城市城中村改造专项借款首单落地上海。其中，国家开发银行上海市分行向上海金桥（集团）有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等。在保障性住房建设方面，建设银行首笔配售型保障房贷款在上海落地。
今年1月份，上海市住房保障和房屋管理局发布了今年的重点工作。在稳增长方面，今年，上海将积极稳妥构建房地产新模式。坚持“房住不炒”，更好满足刚性和改善性住房需求，实施好保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”建设，推动房地产向新发展模式平稳过渡。同时，加强住房公积金政策创新，更好支持城市更新、保障性住房建设、绿色住宅消费等重点领域。
新京报记者徐倩