7月以来，“城中村改造”不仅迎来顶层政策落地，还在多次重要会议上被提及。尤其是7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）。在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
此前，部分地区已经在逐步推进城中村改造，如今中央层面出台城中村改造新政，这也被认为是城中村改造重启、“棚改2.0”。如何不再走“棚改式地产化”的老路？市场规模空间有多大？其对市场又将产生怎样的影响？
有望构建“先租后买”消费新模式
今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。4月28日，中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
7月21日，国务院常务会议审议通过《指导意见》。7月24日召开的中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，盘活改造各类闲置房产。7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。此外，8月1日举行的央行会议也提到加大对城中村改造的金融支持。
对于一系列有关城中村改造的政策，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在当前迫切需要推进稳增长、扩内需的经济形势下，推进城中村改造无疑是题中之义。
“城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择，另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建‘先租后买’的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民、年轻人、外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。”李宇嘉如是表示。
上海易居房地产研究院副院长崔霁表示，目前，房地产行业从增量时代进入到存量时代，住房保障体系需要发力，以解决超大特大城市新市民的居住问题，城中村改造的出发点是加大保障性住房建设与供给。
不走“棚改式地产化”的老路
早在2015年，中国曾提出积极推进棚改货币化安置，当时是以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，因此在拆迁较为容易的三四线城市进展很快。自此三四线城市去库存浪潮开启，虽阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题，但也推高了全国尤其是三四线城市的房价。
与此前主要在三四线城市展开的棚改不同，本轮城中村改造聚焦于超大特大城市。由国家统计局2021年提供的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大特大城市人口基本情况》显示，根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市增至14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，一方面，超大特大城市城中村的配套设施与所处城市有很大差距，居住条件较差，不利于人们生活和城市发展；另一方面，这里又聚集了大量的外来人口、新市民和年轻人，租赁住房的人群较多，利益诉求较多元。因此，超大特大城市城中村改造既有紧迫性，也有复杂性。
据世邦魏理仕分析，虽然城中村改造的消息一石激起千层浪，并与楼市强行关联，被认为是“下半年救市终极大招”“棚改2.0”“史诗级救市”，但这绝非与一般所谓刺激楼市政策或以往“棚改”时期做法等量齐观。当前政策制定的根本落脚点，始终紧紧围绕于“高质量发展”这一新时期中国社会经济发展的关键要务。因此，城中村改造，作为新时期中国城市更新的核心组成内容，自然也不可能再走向“棚改式地产化”的老路。
“城中村改造不会再简单地一拆了之，在城市更新新模式的框架下，城中村的‘拆除’部分筛选势必将通过城市体检程序进行研判，以保障民生需求的切实满足。而拆除的建筑体量比例，也需要在整体项目中与保留、改造的部分相协调。”世邦魏理仕这样认为。
城中村改造市场规模或重回万亿
对于中国21个超大特大城市，实施城中村改造中发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用。
值得注意的是，此次城中村改造并非二次棚改，城市范围、资金来源、安置方式、留改拆规模等均有较大不同。那么城中村改造的市场有多大？
根据国金证券统计，2020年-2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。而在一线城市中，2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。如果按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。
另据中信证券的估算，我国超大特大城市城中村常住人口约4000万人，预计城中村改造周期为10年左右，每年直接投资额约1万亿元，城中村改造全周期投资额约10万亿元。
对此，赵秀池表示，楼市跟着人口走。作为人口基数大、新增人口多的一二线城市，其市场仍有一定的发展潜力。本次纳入城中村改造的超大特大城市正是我国主要的一二线城市。从某种程度上说，超大特大城市城中村改造将是我国房地产业难得的发展空间。
在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，城中村改造不仅可以通过物理重塑完成城市的更新和升级，更有可能触发城区功能性质的全面变革，因此被称之为深度挖掘城市潜在价值的一场精准“外科手术”。而作为一项综合性的系统工程，必须得到各个行业全方位的支持。其中，住房租赁企业的作用尤显突出。它不仅能为城中村改造提供坚实的经济基础，还能确保工程平稳进行和后续的可持续发展，有助于改造后的城中村实现经济效益和社会效益的双重增长。
今年以来有关城中村改造提法
在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
——4月28日中共中央政治局会议
在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。
——7月21日国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》
加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
——7月24日中共中央政治局会议
城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。
——7月28日“超大特大城市积极稳步推进城中村改造”工作部署电视电话会议
支持房地产市场平稳健康发展，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。——8月1日央行会议