金融管理部门近日明确，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，在正面回应存量房贷利率“降不降”的关切的同时，也将社会讨论引向“怎么降”的问题。
中国证券报记者8日致电北京、郑州等地多家商业银行，其工作人员均表示，关于存量房贷利率怎么降，银行层面暂时还没有明确的政策。
多位业内专家表示，调整存量房贷利率或可通过借贷双方协商、大型银行发挥“头雁”作用等多种方式推进。在此过程中，银行净息差承压值得关注。监管部门或通过引导降低存款利率、实施降准等进一步降低银行负债成本。
只是时间问题
“目前还没有接到相关通知，何时调、怎么调，都需要等待进一步的通知。”中国工商银行郑州市网点的一位工作人员告诉记者。
不过，业界普遍认为，存量房贷“降息”落地只是时间问题。8月以来，监管部门已就存量房贷利率调整多次发声。8月1日和4日，人民银行两次表示，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
目前，存量房贷与新发房贷之间的利差较大。据光大证券金融业首席分析师王一峰测算，现阶段存量按揭贷款利率为4.5%-4.7%。人民银行此前公布，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%。
中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，调整存量房贷利率，可减缓个人住房贷款早偿现象，也能够减少居民房贷支出、修复居民资产负债表。
在业内人士看来，金融管理部门作出明确表态之后，存量房贷利率下调已转入方案研究制定和实施阶段。存量房贷利率下调已是板上钉钉的事。
息差因素难回避
存量房贷利率下降可能导致银行净息差进一步收窄的问题引发关注。
王一峰表示，今年一季度末，商业银行净息差为1.74%，较2022年末大幅收窄17个基点，年内或跌破1.7%。“若本轮存量房贷利率调整落地，银行净息差可能收窄至1.6%左右，加强负债成本管控的必要性进一步上升。”王一峰说。
据国盛证券首席经济学家熊园测算，截至2023年6月，我国存量房贷规模为38.6万亿元，其中利率明显偏高的主要在2018年一季度至2022年一季度发放，约13.8万亿元。若将这部分存量房贷利率全部调降至当前新发房贷利率的水平，粗略估算，将减少商业银行利润1200亿元左右。
当前形势下，专家预计，银行在调整存量房贷利率时会尽量降低对经营业绩的不利影响。东吴证券固定收益首席分析师李勇说，目前，绝大部分房贷利率是在5年期以上LPR基础上加点形成，未来调整存量房贷利率，预计会根据利率高低，由借贷双方自行协商确定加点的下调幅度。
“由于‘转按揭’放开概率不大，商业银行下调合同利率的实际意愿不足，存量房贷利率调整或通过国有大行作为‘标杆行’的方式开展。在实操过程中，合同利率修订或呈现明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。”王一峰说。
降低银行负债成本
业内专家表示，考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，若下调存量房贷利率，或需配合实施降低存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。
在存款利率方面，中金公司研究部银行业分析师林英奇预计，未来1至2年，银行存款平均利率有约20个基点的下调空间，不考虑存款活期化的影响，估算存款利率下调能节约银行负债成本约7000亿元。
王一峰进一步表示，未来的政策举措可能包括国有银行和股份制银行进一步下调存款挂牌利率；自律机制引导银行进一步降低存款利率点差，推动中小银行跟进下调存款挂牌利率，等等。
降准也被认为是可选方式之一。熊园认为，后续降准的概率相对更大。降准的意义有二：一是配合地方政府专项债发行，为地方债发行营造良好的发行环境，降低地方政府融资成本；二是配合存量房贷利率调整与地方化债，降低银行负债成本，缓解银行息差压力。
王一峰表示，考虑到8月专项债发行提速，同时8月和9月中期借贷便利（MLF）到期量较大，降准安排或有所前置，部分用以平抑流动性波动，部分用于置换到期MLF。