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房企争相布局,掘金新蓝海市场

   日期:2023-05-10 22:41:17     浏览:2    评论:0    

H股、A股上市房企年报披露已经结束。回顾2022年的表现,虽然地产开发主业呈现一片低迷之势,但代建业务逆势增长,毛利率约为40%,远超地产开发业务。这个赛道的未来前景可期,低杠杆、高盈利、逆周期的特性,加上时代背景造就的机会,使代建业务成为各大房企争相布局的“战场”。

毛利率约40%的新蓝海

虽然代建行业是房企争相拼抢的新蓝海市场,但是目前上市企业还是个位数。

绿城管理与中原建业是代建行业仅有的两家由房企分拆上市的企业,也是规模靠前的企业。

绿城管理被业内称为“代建第一股”。据财报显示,2022年,绿城管理实现收入26.56亿元,同比增长18.4%;毛利13.89亿元,同比上升33.4%;净利润7.35亿元,同比增长28.9%;归属于公司股东的净利润7.45亿元,同比增长31.7%。在盈利水平方面,2022年,绿城管理的毛利率为52.3%,同比上升5.9个百分点;净利率27.7%,同比上升2.25个百分点。

相比之下,在房地产行业下行的大背景下,加上疫情对河南的影响,从建业地产分拆上市的中原建业,其营收和净利润均出现了不同程度的下滑。据财报显示,2022年,中原建业实现收入6.057亿元,较2021年减少53.5%;净利润3.035亿元,较2021年减少60.6%。不过,中原建业盈利水平保持高位,年度净利润率达到50.1%。

从这两家上市代建企业来看,高利润是关键词。

另一家上市企业朗诗地产,由于专注于轻资产业务(即开发代建项目以及小股操盘房地产开发项目),更名为朗诗绿色管理。朗诗绿色管理在公告中表示,公司开发代建服务分部的毛利率保持在约40%的较高水平,而集团平均水平约为20%。相较传统房地产开发业务而言,开发代建服务的资本投入及投资风险亦显著降低。

多名“新兵”积极入局代建

传统的地产开发业务,从融资、拿地、开发到出售,属于重资产模式,受到市场影响较大,有着周期性波动。而代建业务采用轻资产模式,企业不需要太多资金成本,出售的是品牌、管理、资源能力,有着低负债、高盈利等特点,且逆周期性显著,成为房企积极布局的赛道。

可以说,2022年,代建业务呈现爆发之势。

据克而瑞不完全统计,截至2022年末,发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有全国化大型房企,如绿城、华润置地、金地等,也有地方性大中型房企,如建业、众安等。

这一年,多家房企成立代建平台,包括出险房企。2022年一季度末,阳光城广西区域成立全国首个代建部。在2022年8月举行的中期业绩发布会上,龙湖集团首次亮相旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造。同月,华夏幸福成立代建公司幸福安基。此后的9月份,中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司,正式进军代建行业。

作为地产“老大哥”的万科,在去年年初,参与设立深圳市安居建业投资运营有限公司(简称“安居建业”),持股比例为20%,而安居建业目前主要做纾困项目的代建。另一地产巨头碧桂园也表示,代管代建业务也会成为其业务重点之一,全力参与保障性住房等代管代建业务。

在规模上,中指研究院统计数据显示,2022年,房企代建项目新签约建筑面积或为1.11亿平方米,首次突破了1亿平方米,依旧保持较快增长速度。

作为目前代建领域的“一哥”,绿城管理在2022年新拓代建项目的合约总建筑面积达2820万平方米,同比增长约23.9%。截至2022年末,绿城管理代建项目合约项目总建筑面积1.014亿平方米,同比增长19.8%。

与此同时,中原建业在管项目266个,在管项目建筑总面积约3171万平方米。

截至2022年末,碧桂园累计承接代建项目超过150个,累计在管面积近1300万平方米;金地集团代建业务已布局全国超40座城市,管理服务项目超115个,累计签约管理面积超1832万平方米。

作为这个领域的“新兵”,龙湖龙智造在2022年累计获取建管项目约40个,总建筑面积超700万平方米。幸福安基在2022年签订7个正式协议、3个框架协议,签约面积353万平方米,合同总额超过1亿元。

旭辉建管、世茂管理是2021年入局的“新兵”。2022年,旭辉建管实现新增管理项目47个,新增管理总建筑面积超过900万平方米;世茂管理新进17个城市,新增货值近200亿元,新增管理面积约300万平方米。

中指研究院企业研究总监刘水表示,房企积极进军代建业务主要有两大原因,一是政策支持和行业需要,房地产代建是当前政策倡导的新发展模式的重要方向;二是代建业务本身具有明显优势特征,高盈利性、高成长性、抗周期性、低杠杆、低负债等。

“据中指研究院监测,近几年代建新签规模增速超过10%,2022年增速为11.3%,远高于全国商品房销售面积增速。在当前市场环境下,代建依旧保持高于10%的增速,充分表明其发展呈现更好的成长性和抗周期性。”刘水说。

纾困代建蕴藏机会与风险

除了自身的优势外,代建火热背后与地产开发主业下行、项目纾困有莫大关系。在克而瑞看来,集中供地潮中,地方国资或城投公司积极拿地为市场托底,但却缺乏开发经验,从而为代建行业迎来机遇;另一方面,爆雷房企数量增长,行业急需出清,随着不良资产的增多,接手出险项目的金融机构或AMC(资产管理公司)也需要寻找代建,为项目品牌背书并完成保交付任务。

中交地产与信达地产的合作模式就以“纾困类代建项目”为落脚点;出险房企华夏幸福旗下的幸福安基,更是为恒大沈阳市苏家屯出险项目提供代建。

绿城管理在项目纾困方面的代建业务更为成熟。去年,绿城管理携手金融机构和各类委托方,在项目开发的不同阶段介入多个资方纾困项目。

在2022年业绩发布会上,绿城管理执行董事、CEO李军表示,这两年国家在大力推动“保交楼”,其中很多由金融机构主导,还有涉房的不良资产,显性规模就超过了3万亿元。这个领域会迎来风口型的业务机会,未来绿城管理将大力开展这块业务。

纾困中的代建业务蕴藏机会的同时,也存在困难与风险。李军曾称,在承接纾困业务时,绿城管理有一个被动点,公司为了隔离投资类风险,是绝对不加财务杠杆,也就是不出资,但纾困类企业最缺的是钱,在这个过程当中就会产生不匹配。

此外,纾困项目本身也存在风险点。刘水表示,在建设成本管理风险方面,诸如未达到委托方成本管控要求;在工期风险方面,诸如项目债务处置等造成工期延迟等。

 
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