政策“松绑”空间越来越小
从今年农历新年后，全国楼市回暖迹象明显。
4月6日，国家税务总局局长王军出席国新办发布会时介绍，一季度，住房消费呈现回暖迹象，房地产业1～2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。
但这背后是数个城市的政策“托举”。据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。
楼市回暖能否持续？未来又将朝着怎样的方向发展？目前看来，都充满不确定性。
回暖背后
这轮楼市回暖最明显的地区，无疑是一线城市。
中指院披露的数据显示，3月份一线城市强势复苏，新房成交环比上涨73%，同比上涨83.9%。
二手房市场同样火热。据北京市住建委官网的数据显示，今年3月，北京二手住宅网签22192套，环比、同比均有一定增幅。
3月，上海二手住宅成交23991套，环比增加24.43%，同比增加86.12%。这是近20个月以来成交的最高点。
贝壳研究院监测数据显示，2023年一季度贝壳50城二手房成交量指数同比增长，已接近2021年一季度水平；房价扭转17个月连续下跌趋势转涨。
同样，部分新一线城市楼市回暖也非常明显。
以杭州为例，根据杭州贝壳研究院的数据，杭州市区（含富阳、临安）3月二手房成交量达到了10828套，环比2月的7396套涨幅约46%，同比去年3月的4524套涨幅更是高达139%。
上一次杭州达到这一成交量，还是2021年4月。即便去年5月二手房新政释放利好后，次月的成交量也不过6732套。
而成都3月二手房备案成交量合计达28188套，同比增长约103.41%，创下近7年来的月度新高。
这波楼市“小阳春”背后，原因是什么？
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，这波“小阳春”，有季节性因素，每年春节后都有这样一个成交旺季。“去年第四季度，疫情比较严重，导致很多需求被抑制，有一大部分需求被延后到今春释放。”他说。
北京链家研究院分析师冷会告诉中国新闻周刊，春节假期结束以来，北京二手住房市场恢复态势明显，市场较快恢复的原因主要有两方面，一是前期积压需求的集中释放，二是宏观层面的预期引导。
此外，不少城市二手房挂牌量也大幅度提升。
以广州为例，2022年3月份，广州二手房挂牌量9.9万套，2023年3月份攀至13.3万套，同比增长了34%。
不少城市的情况类似。58安居客研究院统计显示，今年3月份全国新增挂牌房源量环比上涨7.6%，深圳涨幅达11.2%，南昌、南宁、三亚、长沙、海口等城市环比涨幅均在30%以上。
数据往往具有一定滞后性。“到3月末，随着前期积压需求的陆续释放，市场成交节奏逐渐回归常态，近几周成交量明显不如2月份各周，但仍处于相对较高水平。”冷会说。
中国新闻周刊从多位在北京的房产经纪人处了解到，大家普遍感受是，市场已不像一个月之前那么火热。有中介总结称，“三月最后一周带看量，明显没有月初那么多。”
根据杭州贝壳研究院监测，3月份二手房带看量持续小幅回落，相比年后周度最高点，带看量下滑15%。
分化在加剧
虽然全国楼市在第一季度整体回暖，住房消费同比增长17.9%，但与交易火热的一二线城市相比，不少三四线城市的市场仍相对低迷。
今年4月，中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后开始转涨，二手房则受挂牌量增加影响，价格波动调整。
报告显示，2023年3月，全国100个城市新建住宅环比上涨0.02%，为2022年下半年以来月度环比首次转涨。百城二手住宅环比下跌0.05%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。
甚至以“重仓”三四线城市闻名的开发商碧桂园，在2022年度业绩会上宣布，碧桂园原先的土储和产品偏重于三四线城市，未来会转向一二线和三四线城市50%和50%的布局。
除了城市之间分化，城市内部板块之间的分化也十分明显，以北京为例，从去年末至今，本轮楼市的回暖也存在分化。
“在疫情防控优化调整的大背景下，中心城区二手住房市场率先复苏，春节后市场热度传导至外围区域，导致2月份外围城区成交占比明显提升。”冷会分析。
在北京从事房产中介工作的王明磊对此深有感触，他告诉中国新闻周刊，自从今年楼市回暖之后其重点关注的板块，西城的金融街、月坛和德胜门一带，量价齐升，甚至有优质房源高价成交。
不少普通板块的二手房，则远没有这样的行情。
北京市民李丰有一套位于北京南三环与南四环之间的“老破小”住宅，户型优越，紧邻地铁，但有着近30年的房龄，他本想借着这波楼市“小阳春”出售，但现实与预期相距甚远。他说，“小区里，有二十多套挂牌房源，从去年下半年到现在，一套都没有卖掉，最近的‘小阳春’，也鲜有看房者。”
中介告诉他，由于房龄和学区，除非大幅度降价，不然房子没可能卖出去。
而在新一线城市，这样的趋势也比较明显。在楼市多年来不温不火、平稳发展的长沙，优质房源近期备受追捧。有房产经纪人称，热门楼盘钰龙天下今年再度火爆，新晋热盘阳光丽城，今年至今已经卖出几十套二手房，甚至超过去年一整年的成交套数。
但上述房产经纪人也称，与此相对应的是，望城区不少位置不佳的住宅，则少有人问津，甚至有业主降价20万依然无人问津。
核心地段房源、优质学区房源受到青睐背后，与市场主流人群息息相关。
李宇嘉分析，实际上从疫情之后，房产销售一直就以改善需求为主，特别在新房销售中占据主导，主要因为改善型人群受疫情的影响比较小，其收入水平也相对较高。而城市非核心区域或者说外围地区的房子，一方面供应量较大，另外一方面受众以刚需为主，所以目前看没有同步回暖。
“小阳春”会持续吗？
实际上，这波楼市“小阳春”，与政策推动息息相关。
据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。不少城区取消了持续几年的限购政策。
最近，从中央到地方，又出台了不少楼市新政。
近日，自然资源部和银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”。
这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”，大大减少了二手房买卖中的手续。
而不少城市，对楼市的“松绑”力度，也进一步加大。
比如4月4日，合肥出台了四条限购松绑政策，针对郊区工业区和旅游区的住房取消限购。合肥的限购放松具有双重效应，既允许在此类郊区获得购房资格，同时此类房产不计入家庭住房套数。
但在李宇嘉看来，虽然房价企稳回升了，但政策松绑空间也越来越小。
他分析，目前楼市依然具有一定潜力，但潜力需求不等于现实需求，这是当前制约楼市稳定最关键的因素。