前不久，南京东路上“老牌商场”置地广场落下帷幕，引不少上海市民惆怅感怀。与此同时，在申城市民的手机镜头下、微信朋友圈里，一些新的商业空间开始展露英姿。张园、苏河湾万象天地等新兴商业综合体的出现，似乎正在重新定义商业发展与城市治理之间的关系。
新一批实践者们能否引领申城商业空间开拓出一条新路，实现更可持续、更有创见的商业空间探索？同济大学建筑与规划学院教授、同济大学中国特色社会主义理论研究中心特聘研究员王桢栋及其研究团队带来他们的观察与思考。
城市的生命力源于人的集聚与互动
长期以来，我有通过手机关注朋友们最近去了哪些新商场的习惯。苏河湾万象天地是2022年出现在我朋友圈中次数最多的商业综合体。尤其是那个穿着红色运动鞋、大步迈向前方的长腿男孩雕塑，也有人说它是大型户外艺术装置，是许多人打卡拍照的取景点。
趁着空闲，我来到了这座名为“迈上！Up We Go!”的雕塑旁。它一只脚踩在地下商业空间的中庭，一只脚向上迈出，踏在绿色的草坪上，正好迎着阳光，仿佛正向着心中的憧憬前进。我被一旁排队拍照的阿姨爷叔们的笑容所感染，也举起手机记录下了这个温暖的场景。
前些年，面对国内商场中层出不穷的公共艺术作品，我一度感到审美疲劳。但在经历了疫情期间的长期居家生活之后，我愈发珍视城市中这种纷繁却富含生机的日常瞬间。
城市是集结了人类各种伟大发明与美好希望的综合体。城市的生命力正是源于人的集聚与互动。恰如知名商业建筑设计机构美国捷得建筑师事务所曾指出的，“零售功能是将城市内部黏合在一起的胶水，其中萦绕着各种形式的商业、市民和文化的交流。在零售环境里，人们不仅交换货物，同时还在交流经验。”
联想到在线交易愈发便捷、购物选择更加多样的当下，可以预见，实体商业空间将在承载公共生活和社会关系方面发挥日益凸显的重要作用。
从昔日里的“百货商店”到如今的“商业综合体”，现代商场不再是纯粹的商品售卖者，而是转变为致力于聚集更多消费者和商户的连接平台。凭借全新的价值创造途径和经营者敏锐的市场洞察力，商场正在重新成为创新城市生活方式的引领者。
有心人可以发现，如今，在零售、餐饮和娱乐三大基础功能之上，商业综合体的经营内容愈发包罗万象，逐步融入了社交、时尚、文化、教育、健身、绿色低碳生活方式等元素。人们可以在消费和社交的同时体验摩登风尚，陶冶文化情操，提升知识储备，增进身心健康。在商业空间中，人们体验着城市之美的丰富变化，感受着城市的发展与温度。
与城市环境共生与市民需求共振
在平台化的商场中，消费者与消费者、消费者与商户、商户与商户之间，都存在着互相吸引和相互帮衬的协同效应。商场正是通过引发并促进这种正向循环，带动整个系统实现价值激增，继而实现高效赢利并与城市分享成果。为此，新空间、新业态乃至新的合作模式逐渐被引入商场，成为吸引集聚，增进协同的运作机制。这些新现象足以引发我们对商业空间价值的重新审视。
比如，现今大量新兴商场十分注重空间整体的活化与打造，重视与城市环境共生。究其原因，在拥挤的高密度城市中，提供免费优质的公共空间是有效的聚客手段。越来越多的新兴商场开始介入城市更新，通过自身建设助力完善城市的公共空间结构，为市民创造出更多便捷可达的相聚目的地。
新近开业的苏河湾万象天地化身苏州河畔一座“城市峡谷”。其大部分商业空间被埋藏于4.2万平方米的绿色公园之下，通过6个“峡谷洞口”与地面公园互为风景。在这里，保留的老建筑“慎余里”和“天后宫”延续着历史记忆，公共艺术作品“长腿男孩”“亲子象”等形成了新的场所意象。该项目填补了苏州河畔的绿廊空缺，并为周边居民和游客提供了新的滨河漫步落脚点，成功实现未开先火，至今热度不减。
不仅是新建项目，存量商场也有充足的想象空间。持续更新建设中的徐家汇商圈，利用“空中连廊”建设带动美罗城、东方商厦、港汇恒隆等重要商场更新。经过精细的室内外空间改造，被城市主干道分割的各大商场连成一体，共同构成景色宜人、咖啡飘香的“城市阳台”。其一经开放便吸引了众多市民观光游憩，有效提升了商圈能级。
通过对城市公共空间的补充，商场不仅能获得短期热度，还能与城市建立更紧密连接、在未来的发展中获得更大的机遇。可以想见，随着苏州河两岸“生活秀带”全面呈现和徐家汇立体交通网络建设愈发完善，上述商场也将受益于城市发展，发挥出更大的影响力。
不久前，“老牌商场”正大广场因空置率居高不下而备受关注。如其能抓住更新的机会，进一步融入城市结构，作为核心交通节点联系陆家嘴区域各个重要景点和公共建筑，未来仍将成为游客和市民必经的城市公共空间，焕发出新的活力。
又如，现今大量新兴商业空间十分注重对新业态的发掘与塑造，尽管试错成本较高，但与市民需求共振是获取未来成功的必经之路。
为增进各业态之间的协同，商场寻找租户的标准不再是最高承租能力，而是从整体收益（包括经济收益和社会效益）的角度考虑最佳租户组合。主题和兴趣成为布局业态结构的新逻辑。由此，市民拥有更多的机会获得更具针对性的新兴服务，其中不乏优质的“公共服务”，并借此结识更多“同道中人”。
在前滩太古里，健康的生活方式成为商业主题，其中的一站式跑步服务独具特色。该项目环绕屋顶平台打造“天空环道”，分设专业跑步道和休闲散步道，并搭载智能AI记录系统。
跑者不仅能查看自身的运动数据，还可以使用排行榜、多人PK、组队跑步等智慧社交功能，与其他跑者共同进步。跑道不仅串联起多家运动和时尚品牌，还配备了储物、淋浴等辅助设施，设置专门的入口确保跑道在清晨、夜间等时段也能顺利开放。商场运营者还结合周边的体育场、公园等城市资源策划有特色的跑步路线，并定期组织跑团活动，逐渐集聚起一批健身爱好者。
在豫园商城，传统文化的新诠释成为商业立足点。为使这一古老的上海文化地标再现生机，豫园商城在业态调整时重点引入与老字号和非遗手作契合的新国潮品牌和时尚文化IP，并组织新春灯会、国风庙会等公共文化活动。
据统计，升级调改后，绿波廊、南翔馒头店等老字号商家的销售额均创历史新高，到豫园游玩的市民的比例也显著提升。豫园开始真正成为老一辈记忆和新世代活力和谐交融的文化输出窗口。
近期，另一处重要的上海文化发源地张园也在完成第一阶段的更新改造后开始了试营业。受限于项目进度，目前张园仅有奢侈品新店引人注目。我们更加期待后续开发的文化场馆和公共活动空间，能为曾经的“海上第一名园”注入更具多样性、包容性的生活方式与文化张力。
推动城市治理再向前一步
事实上，如今还有一些步伐更大的商场，在营造空间和组织业态之外，开始尝试整合更多社会主体力量，通过建立长期的多元合作关系，实现互利共赢，并为城市做出孵化创新产业、优化公共服务等重要贡献。
TX淮海商场用“策展型零售”的概念重新定义商业空间。该项目所在地原是高端百货华亭伊势丹，在传统百货业衰落后先后改换为百思买、万得城等大卖场。但后者在电商冲击和周边体量更大、位置更优的商场的竞争下经营惨淡。
TX淮海商场突破性地采用“弱空间 强运营”策略，高频次地邀请艺术家、设计师和有影响力的公众人物前来，源源不断地举办展览、讲座等社群活动。运营团队充分利用快闪店模式寻找未来租户并确定合作方式，还设有专门的基金，用于孵化有成长潜力的创业者。据百联集团数据，TX淮海商场大幅带动了所在地段的客流，将年轻人重新带回了淮海路。
与此同时，部分基层政府也关注到了商业空间的聚客潜力，尝试借助商场平台优化公共服务供给。如大宁路街道基于居民意见调研，联合大宁国际广场推出340平方米的公共图书馆“宁的书房”，为周边上班族和居民提供更便利的文化服务。目前，该图书馆由大宁国际广场零租金提供场地，由社区和专业服务人员组织管理，并与上海图书馆联网，实现馆际互借。
尽管商场经营者有着充足的理由支持所在社区的建设，但仅仅依靠市场仍然具有高度的不确定性。如TX淮海商场所在地块历经十余年才找到发展思路，还有大量商场仍没能跳出同质化竞争的怪圈，仅主要将空间和服务提供给消费能力较高的少数人。
当前，如何利用有限的城市土地，进一步增强人口承载力、激发交流并创造活力，实现环境、社会和经济相协调的可持续发展，已成为大都市必须面对的核心挑战。
我国的快速城市化进程创造了举世瞩目的成就，使人民生活水平大踏步地迈进。但这个快速发展的过程也带来了诸多问题，重视经济利益而轻视环境、社会效益的现象时有发生。我们既能看到大片陷入盲目建设与同质化竞争的商业空间，又能看见不少公共设施未能契合市民的日常生活方式与出行轨迹，产生吸引力不足、服务效率低下的问题。为使宝贵的城市空间实现其应有的价值，转变发展方式，推动城市治理，依靠政府与市场的合力优化城市资源配置显得尤为重要。
占据城市黄金地段、具备资源整合优势和能力的商业空间不应仅仅成为实现土地价值最大化的媒介，更应当成为让市民变得更加健康和幸福的公共场所。借助“商场+”的新模式，新空间、新业态和新合作的引入将营造出更加贴近市民生活的复合型场所。人们可以在优美的环境中交流、学习、进步，在实现自我提升的同时，通过合作创造更多价值，促进城市的长远发展。从这一角度来看，商业将不再是最终目的，而是通往更加美好的城市生活的重要途径。
高质量的公共生活，是支撑商业空间活力和塑造健康宜居城市的源泉。商业空间作为城市中最具吸引力的空间之一，是凝聚人气、激发活力的核心场所。要想获得长远的发展，商场必须改变唯经济导向的发展模式。在此过程中，商场看似失去了部分短期经济利益，却完全可以通过共享和协作，为城市创造更好的长期发展环境和社会价值，进而获得了更大的发展机遇。
当然，要实现这一转变，离不开城市管理者的有力支持。结合专业机构的技术配合，开发商、商户与第三方机构有望在政府的引导下形成合力，在商业空间中共同谱写公共生活新乐章，共同守护城市文化特色，共同分享发展进步成果，实现城市整体层面的可持续发展。
在瞬息万变的市场环境下，创新是商业的常态，每一个小小的进步，离不开多方的通力协作和共同努力。这些分散的发展成果需要在政府的科学引领下，汇聚为城市治理的一大步。对于这样的未来，我们可以继续心怀希望、有所期待。
（同济大学建筑与城市规划学院博士研究生蒋妤婷、陈有菲对本文均有贡献）