商居处，是指在商业、作业用地上缔造的居处形式的房子，近20年来一贯游走在法令和政策的灰色地带。
2017年全国楼市一片炙热的时分，商居处在政策上遭到强力打压，商场转冷，一贯继续到现在。
买了商住房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就卖不掉了呢？
北京像素——商居处商场的标签
2018年12月27日早晨，很多居住在北京像素的年轻人像平常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开端新的一天。
北京像素声称北京最大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。
小区一共19栋楼房，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房子，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。
虽然建于2010年前后，但因缺少修补，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。按摩店、美甲店、宠物店直接开在小区里，作业室租赁广告随处可见。
许多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。
比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲属协助凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。
“商居处”是一个很奇妙的概念，在土地性质上归于商业地产，却被开发商包装成居处进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。
与一般居处比，商居处有一系列束缚：40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、借款年限少；水电气费贵，税高。
这些陈林都不在乎，他甚至选择性疏忽了小区杂乱的环境和头顶上简直每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言最重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。
陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的一般居处。
2016年买房的时分，他不愁将来卖不掉，究竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，传闻每月都能成交几百套。
房子不好卖了
但在2017年3月26日之后，一切都变了。
当日，为打压炙热的房地产商场，北京出台了空前严峻的商居处调控政策。清晰规矩商业、作业类项目“不得擅自改变为居住等用处”，从态度上否定了商居处的所谓“居住”特色。
政策同时规矩，个人购买存量商居处时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。
购买商居处的条件从不限购变得反常苛刻，有人点评这等于对商居处商场“一剑封喉”。
不只北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台方法，对商居处加以束缚，商住项目也因此敏捷降温。
2018年12月，间隔政策出台一年半多，北京像素小区邻近只剩三家中介门店。其间一家大型连锁中介机构的作业人员小心翼翼地回避着“商居处”的字眼，改称“商业房”。
商场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据闪现，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商居处成交仅5409套，而此前的20个月(2015年8月-2017年3月)，成交套数为89690套。
也就是说，北京商居处成交量暴跌了94%。
现在，北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度靠近7万/平米。
但是在陈林看来，报价4万仍是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。
他说，虽然规矩可以卖给公司，但实际中很少有公司甘愿买，因为公司完全可以用更低的本钱租一套类似的房子。
2018年12月，远在北京北五环外的回龙观某小区，也有人在论坛发帖“降价出售”商居处。售房的业主挨近退休，她的房子比购买时跌了几十万。
“咱们用老少三代人积累的血汗钱买的房子，意在不给社会和儿女添麻烦，为什么现在要束缚生意？关键是买的时分，并没有人告诉我这个往后是不能自在生意的啊！”她无法了解。
出资客摩拳擦掌
虽然商居处商场空前冷淡，但也有一些出资客在冒险寻找机会。
2018年11月，苏夏在北京花130万全款购买了一套不到40平米的商居处，从开端看房到过户、对外租赁，只用了不到两周时刻。
她看中了商居处极高的租售比。每月租金4000多元，同样的租金，假如购买居处的花，大约需要花三四百万元。此外，商居处还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。
“买商住，有‘钱’途。未来一般居处还会不断被缔造出来，而商居处是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已出售的商居处才可以卖给个人，往后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的商居处则更是存量版中的极品。
游走在政策的灰色地带
其实，购买商居处一贯都有风险，因为近20年来，商居处一向处在法令和政策的灰色地带。
“商居处原本就是违规的，现在是把原本政策处理上的缝隙补上了。”易居研究院副院长杨红旭说。
他说，我国用地性质区分很清晰，包括居处、商业、作业、工业用地等，并没有“商住”一说。用地规划决议修建规划，虽然用地规划没有这一类型，但曩昔许多开发商在四五十年产权的商业、作业用地上建居处，做出了违规的修建规划。
那么，商居处是在何种布景下诞生的呢？
杨红旭说，上世纪90年代末，受外部环境影响，我国楼市十分低迷，出现了许多烂尾楼。2000年往后，经济回暖，加之1998年房改之后我国大力发展居处商场，居处需求大幅开释。
一些开发商收买了烂尾楼，改成酒店式公寓，因为地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。
“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于居处用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘居处’，也就是商居处，以卖个好价钱。”杨红旭说，开发商打擦边球，而地方政府又睁一只眼闭一只眼，商场上的商居处也因此越建越多，并且被包装得越来越像居处。
未来调控会放松吗？
2017年多地出台的政策填补了商居处处理的缝隙，不过，近来部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。
广州的政策与商居处有关。广州提出，在2017年3月30日之前土地出让而构成的商服类物业，答应个人购买。而曩昔此类物业只限定企业购买。
现在商居处政策最严峻的城市是北京与广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也会逐渐铺开对商居处的束缚政策呢？
“商住类产品因为实质归于商业物业，往往会被贴上出资的标签。但确实也有部分购房者并非出资，而是个人居住。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，对商住类产品怎样定性还需要等待更为清晰的政策判断，这也是左右调控是否会全面放松的重要规范。
在我国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商居处的束缚性政策首要目的是遏止出资投机性需求，但这种政策应该是暂时的，放松调控是大趋势，不会一贯制止个人购买。
杨红旭以为，楼市降温之后，未来两年，各地对商居处的调控可能有所放宽，但出于规范商场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商居处自身就是违规的。
买房之后，陈林愈加注重楼市的相关政策和音讯。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：
中弘股份因面值接连20个交易日低于1元而被强制退市，成为A股史上首只跌破1元的退市股。
很少有人知道，北京像素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘早年凭仗商居处项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘出售成果出现断崖式下跌，资金链问题继续恶化，最终在A股黯然退出。
不过，与中弘的死活比较，陈林更关怀的是，对商居处的束缚会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？
