1978年，我国乡镇居民人均寓居面积仅有3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，近一半乡镇居民无房可住。而40年后的今天，我国人均住宅面积已高达40.8平方米，套户比高达1.13。变革开放40年以来，从筒子楼、石库门到家属院、住宅区，从福利分房年代进入市场经济的商品房年代，我国住宅环境发生了天翻地覆的改动。
但需注意的是，在我国住宅环境发生彻底改动后，我国住宅系统也将面临着第2次“变革”。
房改：从“蜗居”到“适居”
杨清家住太原，在她出世后的20余年里，她一向同爸爸妈妈、祖爸爸妈妈生活在一个40余平方米的房子。“我们家那个时候现已算条件很好的，因为母亲和祖父是在同一家单位上任，所以单位给两家人共同分这套一间半的房子。”
2014年，24岁的杨清体验到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不仅有了自己的房间，家里还有了书房、客厅与餐厅。”
杨清应该算是家庭住宅条件得到改进的缩影。确实，1998年房改之前，我国乡镇居民住宅多为公房等福利性质由所属单位或机构分配房产，一条长廊串联着许多个单间、或是上海石库门类型上下三层共用厨房等公用设施是其时较为典型的寓居环境，这种房子面积小，没有独立厨房和卫生间的设计，降低了寓居环境与寓居品质。
原国家建造部副部长杨慎此前的调研数据显示，从1956年到1986年30年间，全国城市仅盖了7亿平方米住宅，按照50平方米一套，折1400万套，均匀每年47万套。“1985年国家对乡镇住宅进行查询，查询结果是人均住宅面积仅2至4平方米”。
我国社会科学院城市与竞争力研讨中心主任倪鹏飞表明，40年间，城乡居民住宅状况完成了改天换地的改动。1978年乡镇住宅仅人均6.7平方米，2018年将超过38平方米。农村住宅更是经历土坯、砖瓦、平顶、楼房改动，从1978年的8.1平方米，2016年达到人均45.8平方米。我国房地产业从零出发，到2018年房地产增加值占GDP的6.5%以上，住宅相关经济占到国民经济的20%，房地产投资占GDP的13%以上，成为我国经济的重要动力。
“我国住宅已从全民蜗居年代到根本适居年代。”恒大集团研讨院院长任泽平表明，我国乡镇住宅套均面积从约45平方米增至89平方米，我国乡镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到根本适居，住宅事业取得巨大进步，这主要得益于上世纪90年代从福利分房到住宅商品化的住宅准则变革。
棚改：10年1亿多住宅困难群众
“出棚进楼”
2013年，矿工任勇拿到了80多平方米的新居钥匙。46岁的他出世在矿上父亲建造的一间10平方米土窑里，上世纪90年代一场大雨土窑坍塌了，他又建起了40平方米的砖房。
山西省住宅和城乡建造厅厅长李栋梁说，山西是我国典型的煤炭能源区域，因为国有工矿企业较多，其时因矿设市、因厂设区，大多数企业建厂时都是先生产后生活，形成了大量的城市和国有工矿棚户区，寓居条件粗陋、基础设施匮乏，寓居环境脏乱差，水电气等根本生活条件难以保证，甚至大多存在严重的地质和火灾隐患。
2005年，辽宁省首先发动矿区和老工业区棚户区改造方案，标志着我国棚户区改造工程的发动。2007年8月，国务院发布《国务院关于处理城市低收入家庭住宅困难的若干意见》，要求加快集中成片棚户区的改造作业。
11日我国财经战略研讨院发布的《我国住宅陈述2018-2019》指出，在我国多渠道、多元化的住宅保证准则系统下，“十二五”期间，全国累计开工建造乡镇保证性安居工程4033万套，超额完成3600万套使命。自2008年至2017年的十年间，我国进行了3907万套的棚户区改造，累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”。
本年5月国务院常务会议再次断定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚方案，再改造各类棚户区1500万套。加大中央财政补助和金融、用地等支持，完成改造约1亿人寓居的乡镇棚户区和城中村的许诺。
二次房改：“重建造”到“重保证”
11日我国财经战略研讨院发布的《我国住宅陈述2018-2019》指出，与我国变革开放同步，住宅变革的近40年间，创造了巨大的奇迹。但一起在曩昔的40年我国房地产展开中也积累了比较严重的问题。
倪鹏飞表明，现在房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或持续扩大的双向危险。房地产金融存在杠杆率敏捷高升且还在违规加杠杆的危险。宏观经济运行存在过度依赖房地产的危险。
“住宅存量水平超前。”倪鹏飞坦言，2016年乡镇居民人均住宅建筑面积已达36.6平方米，高于规划中的2020年人均35平方米的方针。施工面积和新开工面积还在快速增长，截止到2018年10月，全国住宅施工面积达54.2344亿，仅2018年1-10月住宅新开工面积12.39亿；供需严重错配。包含商品住宅份额高、保证住宅份额低，自有住宅份额高、租借住宅份额低，特大超大城市住宅少、中小城市小乡镇住宅多，高收入家庭住宅多、低收入家庭住宅少，户籍人口住宅多、外来人口住宅少等五大结构问题。
倪鹏飞表明，一个理想的住宅方针应该是完成住有所居，带动经济增长，促进社会公平。但完成住有所居，并不意味着每个人具有自有产权住宅，而是居民家庭根据自身情况，能够是寓居彻底自有的住宅，也能够寓居具有部分产权的住宅，也能够租住不具有任何产权的住宅。
事实上，各地已转向重保证。北京2017年发布用地方案显示，北京市5年方案供地6000公顷，住宅建造需求150万套，其中产权类住宅100万套，租借住宅50万套。深圳自本年起新增寓居用地中人才房、安居房、公租房用地份额将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住宅用地，一起在新出让寓居用地中提高“只租不售”用地份额。
我国社会科学院城市与竞争力中心研讨员姜雪梅表明，曩昔保证房准则办理问题杰出，部分城市的保证房空置率高；保证房房源结构失衡，长效性保证房少。
“住宅保证准则由‘保根本’向‘促展开’转变。”姜雪梅表明，未来政府在加大保证的一起，将加大保证类住宅的运营，使政策能够长久地运转。例如，着重展开租借市场，合理布局租借房源，促进梯度消费，实施租金控制，树立亲民的租借准则。适度供应长效性保证房，并进行长时间封闭式运营，长时间有效地处理住宅问题。
现在，我国已在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）展开政府购买公租房运营办理服务试点，并于2019年底前，总结试点经验成果，为提高公租房运营办理能力提供支撑。
