随着楼市调控方针的赶紧和新政的施行，以燕郊为首的环京区域“炒房热”呈现降温。曩昔两年，由于紧靠首都北京，环京地带燕郊、涿州等区域一直是各路炒房团及部分住宅刚需的首选之地，房价一度飙升至每平方米3万元。
近来，新京报记者造访了燕郊、涿州部分楼盘和地产中介组织，发现各大中介组织门庭冷落。其间燕郊某中介通知记者，现在燕郊房价均价应该是在16000元-17000元。为了招引购房者，地产商、中介组织违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房办法。新京报记者还在燕郊发现首付贷的身影，某中介公司乃至将首付贷的宣传单公开张贴在门口。
新京报记者实地造访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘推出了最低8万元首付买房，即首付8万元，其他告贷由房地产开发商无息垫支，购房者再分期归还。
华夏地产首席分析师张大伟分析称：“假如首付都是借的，一旦房价呈现动摇，关于购房者来说就很简单呈现断供的或许性。”
早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介办理促进工作健康发展的定见》，着重中介组织供给住宅告贷代办效劳的，不得供给或与其他组织协作供给首付贷等违法违规的金融产品和效劳。
首付贷高利率高风险 购房者：不太敢测验
近来，新京报记者在燕郊一带造访，发现当地有首付贷的身影呈现，某中介公司乃至将首付贷的宣传单公开张贴在门口。该中介公司作业人员对记者表明，“现在的（首付贷）利息是8厘，也就是说每1万元每年需还800元利息，最长36个月还完。”当记者询问银行是否会查首付贷时，这一作业人员回复称：“咱们都会给你做完，你不用管的。”
所谓首付贷，能够理解为经过相关组织，以不同科目、名义的告贷方法，向购房者供给首付阶段的“告贷”，从而使购房支付才能不足或需资金周转的购房者到达按揭告贷首付比例，继而到达银行按揭告贷放款要求，完成告贷购房行为的一种金融产品。
早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介办理促进工作健康发展的定见》，着重中介组织供给住宅告贷代办效劳的，不得供给或与其他组织协作供给首付贷等违法违规的金融产品和效劳。
针对首付贷的行为，北京盈科（上海）律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧对新京报记者称，首付贷面对的多是没有购房才能的群体，他们透支的是自己的信誉，“为何禁止这种行为？是由于购房者在分期首付或首付贷之后，会引发逾期、违约、不能归还告贷等状况。假如是金融企业，是不能够给这些客户批贷的，假如批贷，就违反了相关的金融规则。”
购房者怎样看待首付贷？前述有购房意向的吴华表明，没听说过首付贷这种方法，不过假如钱不行，也能够承受小部分告贷，“但首付贷不太敢测验。”另一位近期刚购房的杨先生则表明，“首付不行，但又着急买房的话，或许会考虑这种方法。”
某律师也提示告贷人，上述民间非法的首付贷买卖结构设计非常复杂，简单的砍头息、剩下本金部分的利息依然按照本金全额计息、手续费、分期还本付息等方法，就能够将外表看年化只需6-8%的金融产品设计成实际利率年化超越36%的产品，经过利滚利或借新还旧等方法的高利贷，实际利率乃至高达60%-80%，最终演化成金融欺诈；普通民众无法精确核算“金融分期”等金融产品的利率，最终被骗借了民间高利贷，无法及时还款时，就或许随时面对电话骚扰、人身威胁等严重侵略个人合法权益的风险。
涿州多楼盘可首付分期，有开发商无息垫支两成
除了首付贷，最受重视的就是首付分期了。在环京区域的涿州，首付分期的状况很常见，首要针对新楼盘。
据悉，现在北京到涿州现已通高铁，从北京西站到涿州东站只需要25分钟，因而，涿州也是环京房地产市场相对较热的城市之一。特别是在2017年年中，张家口市限售（中心城区新购住宅3年后方可上市买卖）、燕郊香河等地限购之后，涿州就更遭到出资客的欢迎。
现在，涿州市人民政府的规则是“对非本市户籍居民家庭，限购1套产品住宅（含二手房）且首付款比例不低于30%。”
新京报记者在近来造访涿州市部分楼盘时发现，不少开发商为了促销新楼盘，均推出“8万首付购房”、“10%首付购房”等标语，以招引客户，例如鹏渤·形象城、翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘，均可运用分期首付。
所谓的分期首付，指的是订房时先交一部分钱，剩下的首付，由开发商暂时垫支，而客户则经过分期的方法在一定时间内归还告贷，实际上也就是借钱来做首付。
据鹏渤·形象城的一位出售人员介绍称，假如要买房，客户最低能够先付10%的首付，剩下的20%是开发商无息垫支。然后，客户能够在接下来两年内分六次还款，每四个月还款一次。“只需付了这10%的首付，就能拿着购房合同去银行办余下70%的房款告贷。”该作业人员对记者表明，“首付分期对购房自己并没有限制。”
以总价100万元的房子举例，付款10万元之后，剩下的20万首付，则每四个月还款3.33万元，一年需还款3次，每年总额高达10万元。假如还需同期还银行的房贷，毫无疑问，首付分期实际上增加了购房者的买房杠杆和还款压力。
那么首付分期的操作方法是否违规？记者在河北省住宅和城乡建设厅官方网站发现，其在2017年11月7日转发了住宅城乡建设部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱作业的通知》，通知显示，禁止房地产开发企业、房地产中介组织违规供给购房首付融资，房地产开发企业、房地产中介组织不得为购房人垫支首付款或采取首付分期等其他方法，变相垫支首付款。
华夏地产首席分析师张大伟对新京报记者解说称，“假如在去银行告贷之前分期就完毕了，那么不违法；假如在去银行告贷的时候，首付分期还在分期，那么就是违法的。”
郭韧称：“首付分期没有还完就去银行办告贷，说明首付款是不真实的，因而，开发商垫资、告贷的行为必定也是违反规则的。”
鹏渤·形象城的首付分期并不是个例，同样是涿州的楼盘，记者经过网络查找及实地造访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘均推出了最低8万元首付买房，即首付8万元，其他告贷由房地产开发商无息垫支，操作方法根本与上述所提流程差不多。
这种操作给首付加上了杠杆，例如涿州一套120平方米的三室一厅的房子总价约为150万，正常首付是50万，但最终只花了8万就把房子签下来了，相当于只付了5%的首付。
张大伟表明：“假如首付都是借的，那么一旦房价呈现动摇，关于购房者来说就很简单呈现断供的或许。”
不止一个出售人员对记者表明，一旦违约，违约金会很高，乃至远高于每期付款的额度；假如违约，钱和房子或许都保证不了。
不过，记者在与某开发商交谈时发现，实际上购房者运用分期首付的状况并不多，大部分购房者都是一次性付清首付，该开发商称现在尚未遇到首付分期的客户违约事情。
以上多个楼盘的出售人员对记者解说称，“这种首付分期适合首付款不行，但是薪酬高，还款才能比较强的购房者。”
京师（上海）律师事务所世界总部金融与房地产领域闻名律师陈雷博通知记者，其实分期首付在房价跌落时，更简单引发购房者与开发商之间的矛盾。假设购房者在花2万元/平方米买了100平方米的套房，首付要60万，然后先付20万，还有40万首付分期付，假如房子很快降到15000元/平方米，首付简直都“跌没了”，到时候银行告贷必定是要还的，但分期首付购房者还愿意还吗？近期，不少楼盘由于房价下降，引发房主上门闹事。
“假如是期房就更惨了，房子都没住，就降价了，不只欠银行的钱，还欠开发商的钱，不准时还钱最终或许钱房两空。”不过，关于开发商来说，状况则不同，由于即便他们为首付供给无息垫款也不亏，毕竟房子的银行告贷现已批下来了，房款的大头现已拿到，够公司周转运用，乃至现已收回了本钱。
二手房多用高评高贷的方法违规下降首付
据悉，首付分期首要涉及新房，而二手房则多用高评高贷的方法来下降首付。一位经验丰富的买房人士对记者直言，这现已是房地产工作的“根本操作”。
高评高贷，举例来说，就是评价公司将二手房评价为高于市场价的价格，然后再按照这一价格去告贷。一套市值100万的房子，假如房子的评价价格为80万元，那么首次告贷可贷评价价格的7成，也就是56万元，那么购房者则还需要付44万元的首付。但假如房子的评价价格为120万元，那么首次告贷就可贷84万元，那么购房者只需要付16万元的首付。业内人士称，这样操作的前提是，银行认可评价组织的评价价格。
新京报记者在调查中发现，这一操作方法在涿州依然很常见，首付不行，中介根本上都会建议购房者采取这样的方法，来操作买房。
郭韧表明，“高评高贷必定是违法的，我国有关于银行告贷的告贷欺诈罪，从某种意义上看，这就是一种骗贷的行为。”
张大伟对记者表明，这种方法也是违规的。“这种状况在小地方比较常见，当地的银行没有太多事务，也只能做些住宅告贷之类事务。”
■ 焦点
燕郊中介声称假社保可网签，10万元“包过户”
2017年6月，廊坊市政府出台史上最严限购方针，发文规则了经过“供给当地3年及以上社会保证交纳证明或交税证明”的条件。
新京报记者从北京国贸坐公交车不过30分钟，就到了河北三河市燕郊镇，当地医院、校园、商场配备设施完善。由于特别的地理位置，燕郊房价在2016年、2017年一路飙升至3万元/平方米左右。但限购令出台后，燕郊楼市降温，房价也就一路跌落，到记者截稿，据安居客的房地产数据显示，2018年11月份燕郊二手房均价为18537元/平方米。
限购令下，新京报记者经过造访发现，依然有不少地产中介经过所谓的“找关系”、“假结婚”、“房主代持”等方法“钻空子”，让没有燕郊购房资质的客户，成功过户燕郊的房产。
新京报记者以购房者身份致电燕郊一名地产中介，他通知记者：“不是补社保，咱们能够找关系拿假社保，能直接给你出网签，再给你过户。流程上咱们按正常的购房流程给你走就行。”至于过户的价格，对方称过一个户要10万元。
关于上述做法，燕郊当地房地产中介王华（化名）则对记者直言，部分中介声称能够帮助办理购房资质，实际上大部分都涉非法集资，把收上来的人头费（3万-8万元不等）拿出去放告贷，自己收利息，几个月后再通知客户，资质办不了，钱原封不动退回去，空手套白狼。有些乃至是拿了钱就跑路，客户也无处可追。
除此之外，“假结婚”也是一种躲避燕郊限购令的方法，还有工作“婚票”（即配合客户假结婚的当地人），一名当地的掮客对记者介绍，结完婚全款买房后能够立马离婚，房子会转到客户名下，“整个进程都由我来操作，不会有什么风险的，十万块我全能办下来。”
据介绍，外地人要在燕郊买房还有一种比较常见的方法是房主代持，等购房者在当地交满三年社保后，再把房子过户到购房者名下。不过，王华通知记者，“这种操作风险很高，假如房主半途把房子卖了、房子涨价了，卖方反悔，赞同退钱、退利息，那买方一点办法也没有。”
由于限购方针，燕郊区域的代缴社保等事务也是一笔“好生意”，一些客户会选择这种方法，连交三年社保，以获取购房资历。闲鱼上有人给记者报价称，代缴社保的效劳费每个月大约为150元，一年费用在1800元左右，社保、医保交纳费用还需要另算。
针对给10万元包过户、假结婚等躲避监管的操作，有购房志愿的吴小敏（化名）向记者表明并不相信这种方法，也不或许掏钱去操作。但另一位购房志愿人士吴华（化名）则称，之前看房听开发商提过，“所以我觉得开发商应该有自己的办法，但我也没敢去试。”
